これから買うならここ！都内で上昇する住宅購入おすすめエリア

はじめに

近年、東京都内の住宅価格は高騰を続けており、新築マンションの平均価格が1億円を超えるなど ¹、住宅購入を検討している方にとっては悩ましい状況となっています。しかし、そんな中でも価格上昇が期待できるエリアや、将来的な資産価値を見込めるエリアは存在します。

この記事では、東京都内で住宅購入におすすめのエリアをランキング形式で紹介します。価格上昇の傾向だけでなく、再開発計画や大型商業施設の建設予定、地域特性、生活利便性、交通アクセス、賃貸需要、将来的な売却可能性など、多角的な視点からエリアを分析しました。

交通の利便性が高いエリアは、都内では特に資産価値が高くなる傾向があります。² これは、通勤や通学、買い物など、日常生活における利便性が高く評価されるためです。都内で住宅購入を検討する際には、交通アクセスの良さを重視することが重要です。

これから都内で住宅購入を検討されている方は、ぜひこの記事を参考にしてください。

調査方法

今回の調査では、以下の手順で住宅購入におすすめのエリアを特定しました。

1. 東京都内の住宅価格推移に関するデータやレポートを収集し、過去数年間で価格が上昇傾向にあるエリアを特定しました。³
2. 上昇傾向にあるエリアの中から、今後の更なる発展が見込まれるエリアをピックアップしました。具体的には、再開発計画や大型商業施設の建設予定などを考慮しました。⁸
3. 選定したエリアについて、それぞれの地域特性や生活利便性、交通アクセスなどを調査しました。¹⁸
4. 投資目的で購入する場合には、賃貸需要や将来的な売却可能性についても考慮しました。³¹
5. 以上の情報を総合的に判断し、住宅購入におすすめのエリアをランキング形式で提示しました。

東京都内の住宅価格推移

まず、東京都全体の住宅価格推移を見てみましょう。過去5年間の正確なデータは入手困難でしたが、令和6年の地価公示価格によると、住宅地は区部で6.7%、多摩地区で3.0%上昇しています。⁴¹ 一方、商業地も上昇傾向にあり、区部で9.7%、多摩地区で4.4%の上昇となっています。⁴¹ これらのことから、東京都内の住宅価格は全体として上昇傾向にあると言えるでしょう。

東京都の基準地価の推移は、以下のリンクから確認できます。⁴

• [令和６年東京都基準地価格] (https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/kijunchi/kijunchi/r6nen)
• [令和５年東京都基準地価格] (https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/kijunchi/kijunchi/r5nen)
• [令和４年東京都基準地価格] (https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/kijunchi/kijunchi/r4nen)
• 令和３年東京都基準地価格
• 令和２年東京都基準地価格

また、⁴² によると、都心部と郊外で住宅価格の二極化が進んでいるという指摘があります。都心部の住宅地や再開発が進む湾岸エリアでは価格上昇が目立つ一方、郊外では価格上昇が鈍化している傾向が見られます。

上昇が期待できるエリア

エリア	価格推移	再開発計画	交通アクセス	主な特徴
豊島区	2024年の住宅地価格上昇率は7.8%と、東京23区で最も高い上昇率を記録 42	池袋駅周辺の大規模再開発 9	JR山手線、埼京線、湘南新宿ラインなど	都心へのアクセスが良く、商業施設や娯楽施設が充実
中央区	2024年の住宅地価格上昇率は7.5% 42	銀座や日本橋など、高級ブランドショップや老舗百貨店が立ち並ぶ	JR東京駅、銀座駅、日本橋駅など	ステータス性が高く、買い物スポットやグルメスポットも多い
文京区	2024年の住宅地価格上昇率は7.4% 42	東京大学やお茶の水女子大学など、多くの教育機関が集まる文教地区	JR山手線、総武線、東京メトロ丸ノ内線など	閑静な住宅街が広がり、治安が良い

豊島区

豊島区は、2024年の住宅地価格上昇率が7.8%と、東京23区で最も高い上昇率を記録しました。⁴² 都心へのアクセスが良く、再開発も進んでいることから、今後も価格上昇が期待できるエリアと言えるでしょう。

地域特性

池袋駅周辺は、商業施設や娯楽施設が充実しており、生活利便性が高いエリアです。近年では、Hareza池袋や池袋西口公園のリニューアルなど、再開発により、さらに魅力的な街へと変貌を遂げています。⁹ また、落ち着いた住宅街が広がる目白エリアも人気です。

生活利便性

東武百貨店や西武池袋本店などの大型商業施設、サンシャインシティなどの複合施設、そして駅周辺には多くの商店街があり、日々の買い物に困ることはありません。⁴³ また、医療機関や教育機関も充実しており、ファミリー層にも人気のエリアです。

交通アクセス

JR山手線、埼京線、湘南新宿ライン、東武東上線、西武池袋線など、多くの路線が乗り入れており、都内各地へのアクセスが良好です。

賃貸需要

都心へのアクセスが良く、生活利便性も高いため、単身者からファミリー層まで幅広い層に賃貸需要があります。⁴⁴

売却可能性

再開発が進み、今後も人口増加が見込まれることから、将来的な売却可能性も高いエリアと言えるでしょう。⁴⁵

中央区

中央区は、2024年の住宅地価格上昇率が7.5%と、豊島区に次いで高い上昇率を記録しました。⁴² 銀座や日本橋など、高級ブランドショップや老舗百貨店が立ち並ぶエリアであり、ステータス性が高いエリアです。

地域特性

ビジネス街としてのイメージが強い中央区ですが、近年では、高層マンションの建設が進み、居住エリアとしても注目されています。¹⁰

生活利便性

高級スーパーやデパート、老舗専門店など、買い物スポットが充実しています。⁴³ また、銀座や築地など、グルメスポットも多いエリアです。

交通アクセス

JR東京駅、銀座駅、日本橋駅など、主要駅へのアクセスが良好です。地下鉄やバス路線も充実しており、都内各地へスムーズに移動できます。

賃貸需要

都心に位置し、交通アクセスも抜群なため、賃貸需要は非常に高いです。⁴⁶ 特に、高級マンションは富裕層からの需要が高く、高額な賃料で貸し出すことも可能です。

売却可能性

⁴² によると、中央区ではインバウンド需要の増加により、商業地の価格が上昇しています。この傾向は、周辺の住宅地の価値にも良い影響を与える可能性があります。

資産価値が高く、常に需要があるため、売却にも困らないエリアと言えるでしょう。⁴⁷

文京区

文京区は、2024年の住宅地価格上昇率が7.4%と、中央区とほぼ同等の上昇率を記録しました。⁴² 東京大学やお茶の水女子大学など、多くの教育機関が集まる文教地区であり、落ち着いた住環境が魅力です。

地域特性

閑静な住宅街が広がり、治安が良いエリアです。公園や緑地も多く、子育てにも適した環境です。

生活利便性

商店街やスーパーマーケットが充実しており、日々の買い物に便利です。⁴³ また、病院やクリニックも多いエリアです。

交通アクセス

JR山手線、総武線、東京メトロ丸ノ内線、南北線など、複数の路線が利用可能です。都心へのアクセスも良好です。

賃貸需要

学生やファミリー層を中心に、安定した賃貸需要があります。⁴⁸

売却可能性

文教地区としてのブランド力があり、安定した資産価値を維持できるエリアです。⁴⁹ 将来的にも売却しやすいと考えられます。

今後の発展が見込まれるエリア

豊洲

豊洲は、近年、大型マンションの建設や商業施設の進出が進み、人口が急増しているエリアです。¹⁸ 2005年には9,484人だった人口が、2023年には40,424人と、18年間で4倍以上に増加しています。¹⁸ 今後も発展が見込まれるエリアと言えるでしょう。

地域特性

ウォーターフロントに位置し、開放的な雰囲気が魅力です。²⁰ ららぽーと豊洲やビバホームなど、大型商業施設も充実しています。

生活利便性

スーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストアなど、生活に必要な施設が揃っています。²³ また、病院や保育園、幼稚園などの施設も充実しており、ファミリー層にも暮らしやすいエリアです。

交通アクセス

東京メトロ有楽町線、ゆりかもめが利用可能です。都心へのアクセスも良好です。

賃貸需要

都心へのアクセスが良く、住環境も充実しているため、賃貸需要は高いです。³²

売却可能性

再開発が進み、今後も人口増加が見込まれることから、将来的な売却可能性も高いエリアと言えるでしょう。⁴⁰

品川

品川は、2027年度に駅ビルがリニューアルオープン予定など ⁵⁰、再開発が進むエリアです。また、リニア中央新幹線の開業も予定されており、今後の発展が期待されます。⁵¹

地域特性

オフィス街としてのイメージが強い品川ですが、近年では、高層マンションの建設が進み、居住エリアとしても注目されています。⁵²

生活利便性

駅周辺には、アトレ品川やウィング高輪WESTなどの商業施設、飲食店が充実しています。⁵³ また、品川区役所や図書館などの公共施設も充実しています。

交通アクセス

JR山手線、京浜東北線、東海道新幹線、横須賀線など、多くの路線が乗り入れており、交通の要衝となっています。

賃貸需要

交通アクセスが良く、生活利便性も高いため、単身者からファミリー層まで幅広い層に賃貸需要があります。⁵¹

売却可能性

⁵⁴ によると、品川区の人口は2045年まで増加傾向が続く見込みです。この人口増加は、賃貸需要の増加、ひいては不動産価値の上昇に繋がり、売却の可能性を高める要因となります。

再開発やリニア中央新幹線の開業により、資産価値の上昇が見込めるエリアです。⁵⁵ 将来的にも売却しやすいと考えられます。

渋谷

渋谷は、再開発により、常に進化を続ける街です。⁵⁶ 若者文化の発信地として知られていますが、近年では、IT企業の集積も進み、ビジネス街としても発展しています。⁵⁷

地域特性

流行の最先端を行く街であり、若者を中心に多くの人が集まります。⁵⁸ 多様な文化が混在する刺激的なエリアです。

生活利便性

渋谷ヒカリエや渋谷スクランブルスクエアなどの複合施設、109などのファッションビル、そして数えきれないほどの飲食店など、あらゆるジャンルの店が揃っています。⁵⁹ 生活に便利な施設も充実しています。

交通アクセス

JR山手線、埼京線、湘南新宿ライン、東急東横線、田園都市線、京王井の頭線、東京メトロ銀座線、半蔵門線、副都心線など、多くの路線が乗り入れており、交通アクセスは抜群です。

賃貸需要

若者や単身者を中心に、高い賃貸需要があります。^{60 57} には、大学が都心回帰の動きを見せているという記述があります。渋谷区には多くの大学があるため、この動きは賃貸需要の増加に繋がり、不動産価値の上昇を促す可能性があります。

売却可能性

常に再開発が進み、街の魅力が向上しているため、資産価値は高く、売却しやすいエリアです。⁶¹

住宅購入に関するアドバイス

• 資金計画を立てる: 住宅購入は、人生で最も大きな買い物の一つです。無理のない資金計画を立て、返済プランをしっかりと検討しましょう。
• 物件をよく調べる: 間取りや日当たり、周辺環境など、物件をよく調べてから購入を決めましょう。特に、東京では地震対策や建物の築年数、管理費なども重要な要素となります。
• 不動産会社に相談する: 不動産会社は、物件探しから資金計画、契約手続きまで、様々なサポートをしてくれます。信頼できる不動産会社に相談しましょう。

投資目的の住宅購入

投資目的で住宅を購入する場合は、以下の点を考慮する必要があります。

• 利回り: 投資した金額に対して、どれだけの収益が見込めるかを示す指標です。利回りが高いほど、投資効率が良いと言えます。³²
• 空室率: 賃貸物件の場合、空室期間があると収益が減ってしまいます。空室率が低いエリアを選ぶことが重要です。³²
• 値上がり益: 将来的に物件を売却する際に、購入時よりも価格が上昇している可能性があります。値上がり益も見込んだエリア選びが重要です。

まとめ

この記事では、東京都内で住宅購入におすすめのエリアを紹介しました。価格上昇の傾向だけでなく、再開発計画や大型商業施設の建設予定、地域特性、生活利便性、交通アクセス、賃貸需要、将来的な売却可能性など、多角的な視点からエリアを分析しました。

住宅購入は、人生における大きな決断です。この記事で紹介した情報に加え、ご自身のライフスタイルや将来設計に合わせて、最適なエリアを選びましょう。

この記事で解説した要素を考慮することで、住宅購入者は情報に基づいた意思決定を行い、ニーズや投資目標に最適なエリアを見つけることができます。

さあ、今日から物件探しを始め、東京のダイナミックな不動産市場で待ち受けるエキサイティングな機会を発見しましょう！

引用文献

1. 東京｢どの駅｣｢どの区｣が今後､価値が上がるのか ｢昼間人口比率｣に見る｢住むべきエリア｣正解は, 12月 30, 2024にアクセス、 https://toyokeizai.net/articles/-/763590

2. 生活利便性、治安の良さ、東京23区の住みやすさランキング、3位渋谷区 – @DIME アットダイム, 12月 30, 2024にアクセス、 https://dime.jp/genre/1210429/

3. 建設産業・不動産業：不動産価格指数 – 国土交通省, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html

4. 令和４年東京都基準地価格 – 東京都財務局, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/kijunchi/kijunchi/r4nen

5. 一戸建て価格推移 | 市況レポート | 東京カンテイ, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.kantei.ne.jp/report/single_family/

6. 令和５年地価公示価格（東京都分）, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/kijunchi/chikakouji/r5kouji

7. 【2024年最新】首都圏の不動産価格の推移とは？2009年からの動向 …, 12月 30, 2024にアクセス、 https://data.wingarc.com/real-estate-prices-in-tokyo-area-56995

8. 市街地再開発事業について – 東京都都市整備局, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/sai-kai.htm

9. 東京の再開発は今後どうなる？注目エリア・マンション購入のポイントも解説 – 三井のリハウス, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.rehouse.co.jp/special/wangan/article/0029/

10. 都心で注目の再開発計画をチェック！都心エリアの未来予想図レポート, 12月 30, 2024にアクセス、 https://tokyo.itot.jp/chuo-ku/report01

11. 【都市再開発特集】東京都心で進む都市再開発！東京都内の注目5エリアを紹介 – 東急リバブル, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.livable.co.jp/solution/brand/contents/220722-2.html

12. 五輪や海外投資家需要は関係ない!? 「東京再開発」が続く本当の理由 – アクティスコーポレーション, 12月 30, 2024にアクセス、 https://aqutics.jp/blog/news_tokyosaikaihatu/

13. 東京都で商業施設関連の商業ニュース | まるわかり！商業トレンド箱 | インフォニスタ, 12月 30, 2024にアクセス、 https://infonista.jp/c/trend/search/?pref=1731&tag=550

14. 2029年に開業予定！東京都府中市に大型商業施設「ららぽーと」がくるのか！？気になる情報をまとめてみた（旧米軍調布基地跡地）, 12月 30, 2024にアクセス、 https://mikke-fuchu.com/mitsui-shopping/

15. 2025年に行くべき新施設10選 – タイムアウト東京, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.timeout.jp/tokyo/ja/things-to-do/10-new-facilities-you-must-go-in-2025

16. 八潮市近くの「足立区」が熱い!! 「北綾瀬」と「六町」にそれぞれ大型商業施設がオープン予定, 12月 30, 2024にアクセス、 https://yashion.jp/news/10841/

17. 2025年竣工予定の東京の新築オフィスビル特集 – TOKYO BEST OFFICE, 12月 30, 2024にアクセス、 https://best-tokyo.com/office/article/officebuildings2025

18. 【豊洲】都心近接の恵まれた環境。成長を続ける新たなアーバンライフの拠点 – ノムコム, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.nomu.com/machikara/368/

19. 都心に近く交通利便性も高いのに公園も多く自然が身近な豊洲エリア – KAUnSELL（カウンセル）, 12月 30, 2024にアクセス、 https://kaunsell.resiclub.com/article/184

20. 豊洲ガイド／東京の観光公式サイトGO TOKYO, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.gotokyo.org/jp/destinations/eastern-tokyo/toyosu/index.html

21. 【豊洲】理想の「ビジネス×ライフスタイル」が叶う街、豊洲の魅力をご紹介, 12月 30, 2024にアクセス、 https://office.mecyes.co.jp/column/detail/300

22. 【湾岸エリア】人気の街・豊洲、街の魅力について調べてみた – アットホーム, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.athome.co.jp/town-library/article/122733/

23. 【豊洲】大切な人と安心安全な暮らしをつむぐ、潮風薫る街 – 三井のリハウス, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/burarehouse/toyosu-2/

24. 「豊洲」駅周辺エリアの住みやすさや治安は良いって本当？ファミリー世帯にもおすすめか解説！, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.integrity-inc.co.jp/blog/integrity/2/id/1003130

25. 豊洲に住むメリットをご紹介！通勤に便利で買い物・遊べるスポットが充実 | 湾岸Rマガジン, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.start-line.co.jp/magazine/lifelessons/3024/

26. 豊洲市場へのアクセスのご案内 – 東京都中央卸売市場, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.shijou.metro.tokyo.lg.jp/toyosu/access/index.html

27. アクセスのご案内 | ザ・豊洲市場【公式】, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.toyosu-market.or.jp/access/

28. 電車・バスをご利用の方へ | アーバンドック ららぽーと豊洲 – 三井ショッピングパーク, 12月 30, 2024にアクセス、 https://mitsui-shopping-park.com/lalaport/toyosu/access/train-bus.html

29. 豊洲市場までのアクセス, 12月 30, 2024にアクセス、 https://toyosu-kanren.com/access/

30. 東京から豊洲までの乗換案内 – NAVITIME, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.navitime.co.jp/transfer/searchlist?orvStationName=%E6%9D%B1%E4%BA%AC&orvStationCode=00006668&dnvStationName=%E8%B1%8A%E6%B4%B2&dnvStationCode=00008223&defaultCondition=0

31. 【SUUMO】7～8万円で探す豊洲駅の賃貸(賃貸マンション・アパート)住宅のお部屋探し物件情報(東京都), 12月 30, 2024にアクセス、 https://suumo.jp/chintai/tokyo/ek_26540/nj_306/

32. 東京でアパートを経営するならどこがおすすめ？メリット・デメリットも解説 – 株式会社アレップス, 12月 30, 2024にアクセス、 https://areps.co.jp/knowledge/recommend-running-apartment-in-tokyo/

33. 【東京】一週間で成約する人気ぶり ～ 「賃貸需要の復活」から2023年の動きを予想する・その2, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.smiletokyo.co.jp/advice_tokyo/20230310/

34. 【2024年7月末時点の主要7区空室率・平均募集賃料の動向】平均空室率 5.23%（前月比-0.19pt)、平均募集賃料28,265円/坪（前月比+440円/坪） | 三菱地所リアルエステートサービス株式会社のプレスリリース – PR TIMES, 12月 30, 2024にアクセス、 https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000093.000102049.html

35. 豊洲四丁目アパートをゆく（東京）｜josh – note, 12月 30, 2024にアクセス、 https://note.com/joshnote/n/n60ad961cbeb7

36. 晴海フラッグやパークタワー勝どきなどの湾岸エリア「大暴落」の可能性？湾岸2024年問題の解明！課題と解決策を探る！ | Dr. Asset Blog, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.dr-asset.jp/blog/%E3%80%90%E4%BB%8A%E8%A9%B1%E9%A1%8C%E3%81%AEchat-gpt%E3%81%AB%E8%81%9E%E3%81%84%E3%81%A6%E3%81%BF%E3%81%9F%E3%80%91%E6%B9%BE%E5%B2%B82024%E5%B9%B4%E5%95%8F%E9%A1%8C%E3%81%AE%E8%A7%A3%E6%98%8E/

37. 「湾岸2024年問題」で中古マンション価格は下落する？ 損をしない購入・売却のタイミングはいつ!?, 12月 30, 2024にアクセス、 https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1111943

38. 【お便り返し】豊洲はまだ割安だと感じております。 – スムログ, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.sumu-log.com/archives/56120/

39. 再開発エリアの最前線！住みやすさの全てを兼ね備えた魅力的な街、【豊洲】 – アリネット, 12月 30, 2024にアクセス、 https://atliving.net/topic/column/toyosu/

40. 首都圏湾岸エリアの将来性 今後もタワーマンション供給の中心であり続けるのか～時事解説, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00340/

41. 令和6年東京都基準地価格の概要, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2024/09/17/07.html

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44. 東京都でのアパート経営の魅力と注意点 – アイケンジャパン, 12月 30, 2024にアクセス、 https://aikenjapan.jp/apaken/primer/introduction_of_tokyo/

45. 【2024年版】東京都渋谷区のマンション売却相場！高く売るコツも紹介 – HOME4U, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.home4u.jp/sell/juku/mansion/sell-537-36449

46. 【新都心6区とは？】東京の不動産投資の新定番！「KOTASU」を知ろう – 株式会社PRESTIGE, 12月 30, 2024にアクセス、 https://prestige1.jp/column/220805

47. 渋谷区のマンション売却価格相場｜今後の動向と売却する流れを解説, 12月 30, 2024にアクセス、 https://issin-estate.co.jp/column-shibuya-mansion-sell/

48. 渋谷区で不動産投資はアリなのか？渋谷区エリアの魅力と留意点を解説, 12月 30, 2024にアクセス、 https://restyle.tokyo/forbeginners/shibuya-ku.html

49. 渋谷の不動産売却！高く売れるからこその特徴や注意点を解説 – お家のいろは, 12月 30, 2024にアクセス、 https://ouchi-iroha.jp/sell-76-9034

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54. 品川区で不動産投資はアリなのか？品川区エリアの魅力と留意点を解説, 12月 30, 2024にアクセス、 https://restyle.tokyo/forbeginners/shinagawa-area.html

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57. 14 第3 「渋谷」の産業特性 1 クリエイティブ系企業の集積 クリエイティブ系企業の事業所数割 2 – 東京都都市整備局, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/data/saisei02_01-2-2.pdf

58. 渋谷区産業 ・ 観光ビジョン – 森記念財団, 12月 30, 2024にアクセス、 https://mori-m-foundation.or.jp/wordpress/wp-content/uploads/2021/02/shibuya_jpn_excerpt.pdf

59. 渋谷区での暮らし方ガイド！住みたい街の魅力を徹底解説！, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.shibuyasenmon.com/column/212

60. 渋谷駅へ直通でいけるエリアが注目されているワケ | 不動産投資の収入、リスク、失敗談を大暴露, 12月 30, 2024にアクセス、 https://fgh.co.jp/lab/column-sato-5/

61. 東京23区の不動産売却の動向！データから読み解く現状と将来展望, 12月 30, 2024にアクセス、 https://www.cruise-company.co.jp/column/sell-tokyo